1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf von Immobilien in der Schweiz anfällt. Sie wird auf den Gewinn erhoben – also die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis.
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern wird in der Schweiz nicht der gesamte Verkaufserlös besteuert, sondern nur der tatsächliche Wertzuwachs. Das macht die Schweiz zu einem der attraktivsten Standorte für Immobilieninvestitionen.
Wichtig: Die Steuer ist rein kantonal – der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind erheblich.
2. So wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet
Die Berechnung folgt einer einfachen Formel:
Gewinn = Verkaufspreis − Kaufpreis − Investitionen − Verkaufskosten
Was kann abgezogen werden?
- Ursprünglicher Kaufpreis (inkl. damalige Handänderungssteuer)
- Wertvermehrende Investitionen – Renovationen, Umbauten, Anbauten
- Maklerprovision beim Verkauf
- Notarkosten und Grundbuchgebühren
- Inseratekosten und Verkaufsaufwand
💡 Tipp: Bewahren Sie alle Belege für Renovationen auf! Diese können den steuerbaren Gewinn erheblich reduzieren.
3. Steuersätze aller 26 Kantone (2025)
Die Grundstückgewinnsteuer variiert stark zwischen den Kantonen. Hier die Übersicht:
| Kanton | System | Steuersatz | Max. Reduktion |
|---|---|---|---|
| Zürich | Progressiv | 10-40% | 50% |
| Bern | Progressiv | 10-30% | 70% |
| Genf | Proportional | 25% | 100% |
| Schwyz | Progressiv | 5-20% | 50% |
| Zug | Progressiv | 10-30% | 50% |
| Obwalden | Proportional | 12% | 0% |
| St. Gallen | Progressiv | 3-23% | 60% |
* Die vollständige Tabelle aller 26 Kantone finden Sie in unserem Rechner.
Ihren Kanton berechnen →4. Besitzdauer-Bonus: So sparen Sie Steuern
Je länger Sie eine Immobilie besitzen, desto weniger Steuern zahlen Sie. Dies ist der sogenannte Besitzdauer-Bonus oder Besitzdauerabzug.
Beispiel Kanton Bern:
- Nach 5 Jahren: 2% Reduktion pro Jahr
- Nach 10 Jahren: 10% weniger Steuern
- Nach 20 Jahren: 30% weniger Steuern
- Nach 40 Jahren: 70% weniger Steuern
Beispiel Kanton Genf:
In Genf ist der Bonus besonders attraktiv: Nach 25 Jahren Besitzdauer sind Sie komplett steuerbefreit (100% Reduktion)!
✓ Fazit: Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf bis Sie in eine höhere Reduktionsstufe kommen. Manchmal lohnt sich ein Jahr Warten!
5. Berechnungsbeispiel
Beispiel: Hausverkauf im Kanton Zürich
Ohne den Besitzdauer-Bonus wären es rund CHF 100'000 gewesen – Sie sparen also CHF 15'000!
6. 5 legale Spartipps
1. Alle Investitionen dokumentieren
Jede Renovation, jeder Umbau reduziert Ihren steuerbaren Gewinn. Bewahren Sie Rechnungen 20+ Jahre auf.
2. Besitzdauer optimieren
Prüfen Sie, ob ein paar Monate Warten Sie in die nächste Reduktionsstufe bringt.
3. Ersatzbeschaffung nutzen
Kaufen Sie innert 2 Jahren eine neue Immobilie in der Schweiz, kann die Steuer aufgeschoben werden.
4. Verkaufskosten maximieren
Makler, Inserate, Home Staging – alle Verkaufskosten sind abzugsfähig.
5. Steuerberater konsultieren
Bei grossen Gewinnen lohnt sich professionelle Beratung – die Kosten sind ebenfalls abzugsfähig!