Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentumswechsel von Immobilien erhoben wird. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet – nicht auf den Gewinn wie die Grundstückgewinnsteuer.
💡 Gut zu wissen: In Schwyz, Zürich, Zug, Glarus, Uri und Schaffhausen gibt es keine klassische Handänderungssteuer – nur geringe Gebühren!
Alle Kantone im Überblick
| Kanton | Satz | Wer zahlt? | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Schwyz | 0% | — | 🏆 Komplett steuerfrei! |
| Zürich | 0.1% | Käufer | Nur Grundbuchgebühr |
| Zug | ~0% | — | Gebühr nach Aufwand |
| Uri | 0.2% | Käufer | Nur Gebühr, max. CHF 10k |
| Glarus | 0.35% | Käufer | Nur Grundbuchgebühr |
| Schaffhausen | 0.7% | Käufer | Nur Eintragungsgebühr |
| Aargau | 0.4% | Vertraglich | Nur Grundbuchabgabe |
| Nidwalden | 1.0% | Käufer | Tiefster Steuersatz |
| App. I.Rh. | 1.0% | Käufer | — |
| St. Gallen | 1.0% | Käufer | 0.5% bei Familie |
| Thurgau | 1.0% | Käufer | Viele Befreiungen |
| Tessin | 1.1% | Käufer | 1.3% über CHF 2 Mio. |
| Luzern | 1.5% | Käufer | — |
| Obwalden | 1.5% | 50/50 | Wird hälftig geteilt |
| Freiburg | 1.5% | Käufer | Erstkauf-Freibetrag! |
| Wallis | 1-1.5% | Käufer | Progressiv, Gemeinden |
| Bern | 1.8% | Käufer | CHF 800k frei bei Selbstbewohnung! |
| App. A.Rh. | 2.0% | Vertraglich | 1% bei Familie |
| Graubünden | max. 2% | Käufer | Gemeinden erheben |
| Jura | 2.1% | Käufer | 1.7% bei Erstkauf |
| Solothurn | 2.2% | Käufer | 🎉 FREI bei Selbstbewohnung! |
| Waadt | 2.2% | 50/50 | +1.1% Gemeindezuschlag möglich |
| Basel-Land | 2.5% | 50/50 | Käuferhälfte bei Selbstnutzung erlassen |
| Basel-Stadt | 3.0% | Käufer | 1.5% bei Selbstbewohnung (6 J.) |
| Genf | 3.0% | Käufer | Casatax: CHF 20k Reduktion! |
| Neuenburg | 3.3% | Käufer | 2.2% bei Erstwohnung |
Beispielrechnung: CHF 1'000'000 Kaufpreis
Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Kanton: CHF 33'000!
Die wichtigsten Vergünstigungen
🎉 Solothurn: Komplett steuerfrei
Bei dauerhafter Selbstnutzung als Hauptwohnsitz zahlen Sie seit 2011 keine Handänderungssteuer!
💰 Bern: CHF 800'000 Freibetrag
Bei mindestens 2 Jahren Selbstbewohnung sind die ersten CHF 800'000 des Kaufpreises steuerfrei. Bei CHF 1 Mio. zahlen Sie nur 1.8% auf CHF 200'000 = CHF 3'600 statt CHF 18'000!
🏠 Basel-Stadt: 50% Reduktion
Bei mindestens 6 Jahren Selbstbewohnung: nur 1.5% statt 3%. Ersparnis bei CHF 1 Mio.: CHF 15'000!
🌟 Genf: Casatax
Bei Hauptwohnsitz und Kaufpreis bis CHF 1'374'396: Reduktion von CHF 20'616 (wird jährlich angepasst).
🏡 Freiburg: Erstkäufer-Bonus
Beim erstmaligen Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum: Freibetrag bis CHF 500'000 (bei Kaufpreis bis CHF 1 Mio.).
Häufige Fragen
Wer zahlt die Handänderungssteuer?
In den meisten Kantonen zahlt der Käufer. In Basel-Landschaft, Obwalden und Waadt wird sie 50/50 geteilt. In Aargau und Appenzell A.Rh. ist es vertraglich regelbar.
Fällt bei Erbschaft Handänderungssteuer an?
Nein, Erbgang, Erbteilung und Vermächtnis sind in fast allen Kantonen befreit. Auch Übertragungen zwischen Ehegatten und direkten Nachkommen sind oft befreit oder reduziert.
Kann ich die Steuer vom Gewinn abziehen?
Ja! Als Verkäufer können Sie die Handänderungssteuer (falls Sie sie zahlen) von der Grundstückgewinnsteuer abziehen. Als Käufer wird sie Teil der Anlagekosten.
💡 Spartipp: Inventar separat ausweisen
Führen Sie bewegliche Sachen (Einbauküche, Möbel, Waschmaschine) separat im Kaufvertrag auf. Da die Handänderungssteuer auf den Kaufpreis berechnet wird, reduziert das die Bemessungsgrundlage für beide Parteien!
⚠️ Wichtig: Das Inventar muss mit Belegen nachweisbar sein und ist nicht hypothekarfähig (100% Eigenkapital nötig).