Häufig gestellte Fragen

Als Verkäufer zahlen Sie typischerweise:

• Grundstückgewinnsteuer: 5-40% des Gewinns (kantonal unterschiedlich)
• Maklerprovision: 2-3% des Verkaufspreises (falls Makler beauftragt)
• Notarkosten: ca. 0.1-0.2% (Anteil Verkäufer)
• Grundbuchgebühren: ca. 0.1% (Anteil Verkäufer)
• Vorfälligkeitsentschädigung: 0.5-2% der Hypothek (falls vorzeitige Ablösung)

Nicht zwingend, aber ein guter Makler kann helfen bei:

• Realistischer Preiseinschätzung
• Professioneller Vermarktung & Fotos
• Käufersuche und Besichtigungen
• Verhandlungen führen
• Rechtliche Absicherung

Kosten: 2-3% des Verkaufspreises. Bei teureren Objekten oft auf 2% oder Fixpreis verhandelbar.

Im Durchschnitt 3-6 Monate, je nach Marktlage und Preis:

• Vorbereitung & Bewertung: 1-2 Wochen
• Vermarktung & Besichtigungen: 1-4 Monate
• Verhandlungen & Reservationsvertrag: 1-4 Wochen
• Notartermin bis Übergabe: 1-3 Monate

Sie haben drei Optionen:

1. Ablösung: Hypothek wird aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Achtung: Bei Festhypotheken fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an!
2. Übertragung auf Käufer: Der Käufer übernimmt Ihre Hypothek. Spart beiden Seiten Kosten – Bank muss aber zustimmen.
3. Übertragung auf neue Immobilie: Falls Sie eine neue Immobilie kaufen, kann die Hypothek oft "mitgenommen" werden.

Saisonal: Frühling und Herbst gelten als beste Verkaufszeiten – gutes Wetter für Besichtigungen, Garten zeigt sich von der besten Seite.

Steuerlich: Warten lohnt sich oft! Die Grundstückgewinnsteuer sinkt mit der Besitzdauer erheblich (bis zu 70% Reduktion).

Marktlage: Tiefe Zinsen = hohe Nachfrage. Bei steigenden Zinsen sinkt die Kaufkraft der Käufer.

Rechnen Sie mit 3-5% des Kaufpreises an Nebenkosten:

• Handänderungssteuer: 0-3.3% je nach Kanton
• Notarkosten: 0.1-1%
• Grundbuchgebühren: 0.1-0.5%
• Schuldbriefkosten: 0.1-0.3% der Hypothek

Mindestens 20% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (3-5%).

Beispiel bei CHF 1 Million:

• Anzahlung (20%): CHF 200'000
• Nebenkosten (~4%): CHF 40'000
• Total: ca. CHF 240'000

Ein Schuldbrief ist das Pfandrecht, das die Bank als Sicherheit für die Hypothek benötigt. Es gibt zwei Arten:

• Papier-Schuldbrief: Physisches Dokument, wird bei der Bank aufbewahrt
• Register-Schuldbrief: Nur elektronisch im Grundbuch – günstiger und moderner

Checkliste für die Besichtigung:

• Feuchtigkeitsflecken an Wänden/Decken
• Zustand von Heizung, Elektrik, Wasserleitungen
• Alter und Zustand von Dach und Fassade
• Fenster und Isolation (Energieeffizienz)
• Lärmbelastung (Strasse, Nachbarn, Flugzeuge)
• Lichteinfall und Ausrichtung
• Parkplatz und Garagenzufahrt
• Altlasten im Boden (bei älteren Gebäuden)

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil am Gesamtgebäude plus das Sonderrecht an Ihrer Wohnung.

Wichtig zu wissen:

• Monatliche Nebenkosten für Verwaltung, Hauswart, etc.
• Erneuerungsfonds: Pflicht-Rücklagen für Renovationen
• Stockwerkeigentümer-Versammlung: Entscheidet über grössere Ausgaben
• Reglement beachten (Haustiere, Umbau, etc.)

Es gibt mehrere legale Möglichkeiten:

1. Lange Besitzdauer: Bis zu 70% Reduktion möglich (z.B. Bern)
2. Investitionen abziehen: Alle wertvermehrenden Renovationen dokumentieren
3. Ersatzbeschaffung: Bei Kauf einer neuen selbstbewohnten Immobilie → Steueraufschub
4. Verkaufskosten abziehen: Makler, Inserate, Home Staging
5. Inventar separieren: Möbel etc. separat im Vertrag ausweisen

Wenn Sie Ihre selbstbewohnte Immobilie verkaufen und eine neue kaufen, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben – nicht erlassen!

Voraussetzungen:

• Beide Immobilien müssen selbstbewohnt sein
• Frist: meist 2 Jahre vor oder nach Verkauf
• Neue Immobilie muss in der Schweiz liegen
• Nur der reinvestierte Betrag wird aufgeschoben

Ja, in vielen Kantonen – besonders bei Selbstbewohnung!

• Solothurn: Komplett steuerfrei bei Selbstbewohnung
• Bern: CHF 800'000 Freibetrag bei Selbstbewohnung
• Basel-Stadt: 1.5% statt 3% bei 6 Jahren Selbstbewohnung
• Genf: CHF 20'616 Reduktion (Casatax)
• Freiburg: Freibetrag bis CHF 500'000 bei Erstkauf
• Schwyz, Zug: Komplett steuerfrei!

Nein – bei Erbgang, Erbteilung oder Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.

Die Steuer wird erst fällig, wenn die Erben die Immobilie verkaufen. Dann zählt die ursprüngliche Besitzdauer des Erblassers mit!

Auch befreit/aufgeschoben:

• Übertragung zwischen Ehegatten
• Übertragung an direkte Nachkommen
• Güterrechtliche Auseinandersetzung

Führen Sie bewegliche Gegenstände separat im Kaufvertrag auf:

• Einbauküche, Einbauschränke
• Waschmaschine, Tumbler
• Möbel, Gartenmöbel
• Wert: typischerweise CHF 20'000 – 100'000

Vorteile:

• Käufer spart Handänderungssteuer
• Verkäufer spart Grundstückgewinnsteuer

Falls die Immobilie bereits belehnt ist, kann der bestehende Schuldbrief übernommen werden.

Ersparnis: 0.1-0.3% der Hypothekensumme (bei CHF 800'000 = CHF 800-2'400)

Die Grundstückgewinnsteuer sinkt mit der Besitzdauer erheblich:

• Bern: 2% Reduktion pro Jahr ab dem 5. Jahr, max. 70%
• Zürich: 3% Reduktion pro Jahr ab dem 5. Jahr, max. 50%
• Genf: 4% Reduktion pro Jahr ab dem 2. Jahr, bis zu 100% nach 25 Jahren!

So sparen Sie bei der Hypothek:

• Mehrere Offerten einholen: Vergleichen Sie mind. 3-5 Anbieter
• Online-Anbieter prüfen: Oft 0.1-0.2% günstiger
• Laufzeiten mischen: Nicht alles auf eine Laufzeit setzen
• Verhandeln: Die erste Offerte ist selten die beste!

Bei der Standortwahl kann die Handänderungssteuer ein Faktor sein:

• Schwyz, Zug: Keine Handänderungssteuer
• Zürich: Nur 0.1% Grundbuchgebühr
• Neuenburg: Bis zu 3.3% (!)

Beispiel CHF 1 Mio.:

• Schwyz: CHF 0
• Zürich: CHF 1'000
• Neuenburg: CHF 33'000

• Festhypothek: Fixer Zins für 1-15 Jahre. Planungssicherheit, aber Ausstieg teuer.
• SARON-Hypothek: Variabler Zins, folgt dem Geldmarkt. Flexibel, aber schwankt.
• Variable Hypothek: Klassiker, kann jederzeit gekündigt werden. Meist teurer.

Die Bank prüft, ob Sie sich die Immobilie leisten können. Faustregel:

Wohnkosten ≤ 33% des Bruttoeinkommens

Wohnkosten = kalkulatorische Hypothekarzinsen (5%) + Nebenkosten (1%) + Amortisation

Beispiel: CHF 1 Mio. Immobilie mit CHF 800'000 Hypothek

• Kalkulatorischer Zins: CHF 40'000 (5% von 800k)
• Nebenkosten: CHF 10'000 (1% von 1 Mio.)
• = CHF 50'000/Jahr → benötigtes Einkommen: CHF 150'000

Amortisation = Rückzahlung der Hypothek.

Pflicht: Die 2. Hypothek (Anteil über 65% des Immobilienwerts) muss innert 15 Jahren amortisiert werden.

Zwei Arten:

• Direkt: Regelmässige Zahlungen an die Bank, Schuld sinkt
• Indirekt: Einzahlung in Säule 3a, Auszahlung bei Pensionierung. Steuerlich oft vorteilhafter!

Ja! Es gibt zwei Möglichkeiten:

1. Vorbezug: Geld wird ausbezahlt, Rente sinkt entsprechend. Alle 5 Jahre möglich.
2. Verpfändung: PK-Guthaben als Sicherheit, kein direkter Bezug. Rente bleibt gleich.

Voraussetzungen:

• Nur für selbstbewohntes Eigentum
• Mindestens CHF 20'000
• Bis 50 Jahre: gesamtes Guthaben verfügbar
• Ab 50 Jahre: max. Guthaben mit 50 oder 50% des aktuellen