Häufige Fragen

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf einer Liegenschaft auf den erzielten Gewinn erhoben wird. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten (Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen).

Die Steuersätze variieren stark je nach Kanton und liegen zwischen 5% und 50%. Bei kurzer Besitzdauer sind Zuschläge möglich, bei langer Haltedauer gibt es Reduktionen von bis zu 70% (Bern) oder sogar 100% (Genf nach 25 Jahren).

Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Verkäufer bezahlt. Der Käufer ist davon nicht betroffen. In einigen Kantonen haftet der Käufer jedoch subsidiär, falls der Verkäufer die Steuer nicht bezahlt.

Ja, es gibt mehrere legale Möglichkeiten: Ersatzbeschaffung (Steueraufschub), lange Besitzdauer (Reduktion), Abzug aller wertvermehrenden Investitionen, und korrekte Berechnung der Anlagekosten.

Bei einer Ersatzbeschaffung kaufen Sie innerhalb einer bestimmten Frist (meist 2 Jahre) eine neue Liegenschaft zum Selbstbewohnen. Die Grundstückgewinnsteuer wird dann aufgeschoben — Sie zahlen sie erst beim nächsten Verkauf ohne Ersatzbeschaffung.

Die Besitzdauer beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags (nicht des Grundbucheintrags) und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags. Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Besitzdauer des Vorbesitzers angerechnet.

Wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, Umbauten, Anbauten oder energetische Sanierungen können abgezogen werden. Rein werterhaltende Arbeiten (z.B. Malerarbeiten, defekte Geräte ersetzen) sind nicht abzugsfähig.

Wenn der Verkaufspreis tiefer ist als die Anlagekosten (Kaufpreis + Investitionen), entsteht kein steuerbarer Gewinn. Es fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Ein Verlust kann in einigen Kantonen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind: Handänderungssteuer (je nach Kanton 0–3%), Notarkosten (ca. 0.1–0.5%), Grundbuchgebühren (ca. 0.1–0.2%) und bei neuer Hypothek die Schuldbrieferrichtung (ca. 0.2% des Hypothekarbetrags).

Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentümerwechsel einer Liegenschaft fällig wird. Sie beträgt je nach Kanton 0% bis ca. 3% des Kaufpreises. Einige Kantone (z.B. Zürich, Schwyz, Zug) erheben keine Handänderungssteuer.

Keine Handänderungssteuer erheben: Zürich, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Zug, Schaffhausen, Appenzell A.Rh. und Aargau. In diesen Kantonen spart man als Käufer erheblich.

Die Notarkosten betragen typischerweise 0.1–0.5% des Kaufpreises. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Grundstückgeschäfts. Die genauen Kosten variieren je nach Kanton und Notar.

Ein Schuldbrief ist ein Wertpapier, das als Sicherheit für die Hypothek dient und im Grundbuch eingetragen wird. Die Errichtungskosten betragen ca. 0.2% des Hypothekarbetrags. Bei Übernahme eines bestehenden Schuldbriefs entfallen diese Kosten.

Die Bruttorendite berechnet sich aus den jährlichen Brutto-Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Beispiel: CHF 100'000 Miete / CHF 2'000'000 Kaufpreis = 5% Bruttorendite.

Als Faustregel gilt: Eine Bruttorendite von 4–6% ist marktüblich. Unter 3.5% gilt als teuer, über 6% als attraktiv (aber prüfen Sie Zustand und Lage genau). Die Nettorendite (nach Abzug aller Kosten) liegt typischerweise 1–2% tiefer.

Die Tragbarkeit prüft, ob die Liegenschaft finanziell tragbar ist. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% (nicht dem aktuellen Marktzins). Die gesamten Wohnkosten (Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.

Für Renditeliegenschaften (Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage) verlangen Banken mindestens 25% Eigenmittel — mehr als bei selbstbewohntem Wohneigentum (20%). Pensionskassengelder können für Renditeliegenschaften nicht eingesetzt werden.

Amortisation ist die schrittweise Rückzahlung der Hypothek. Bei einem Belehungswert über 65% muss innerhalb von 15 Jahren auf 65% amortisiert werden. Beispiel: Bei 75% Belehnung und CHF 2 Mio. Kaufpreis müssen CHF 200'000 in 15 Jahren zurückgezahlt werden.

Nein, unsere Rechner liefern Schätzungen basierend auf den aktuellen kantonalen Steuersätzen und marktüblichen Gebühren. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gemeinde, Notar und individueller Situation abweichen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihre kantonale Steuerverwaltung.

Alle 26 Schweizer Kantone: Zürich, Bern, Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Zug, Freiburg, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen, Appenzell A.Rh., Appenzell I.Rh., St. Gallen, Graubünden, Aargau, Thurgau, Tessin, Waadt, Wallis, Neuenburg, Genf und Jura.

Nein, alle Rechner sind komplett kostenlos und ohne Registration nutzbar. Optional können Sie einen personalisierten Report per E-Mail anfordern.

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