Kaufnebenkosten
kostenlos berechnen
Handänderungssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Schuldbrieferrichtung — alle Kaufnebenkosten für Ihren Kanton.
Standort der Immobilie
Wählen Sie den Kanton, in dem sich die Immobilie befindet. Die Kaufnebenkosten variieren je nach Kanton.
Kaufnebenkosten in der Schweiz — Alle Kostenpositionen erklärt
Beim Immobilienkauf in der Schweiz fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Je nach Kanton liegen diese zwischen 1% und 5% des Kaufpreises. Unser Rechner berechnet alle Kostenpositionen individuell für Ihren Kanton — hier erklären wir, was hinter den Zahlen steckt.
Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und beglaubigt die Unterschriften. In den meisten Kantonen ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und liegen typischerweise bei 0,1–0,5% des Kaufpreises. In einigen Kantonen (z.B. Zürich) gibt es amtliche Notare mit fixen Gebühren, in anderen (z.B. Bern) freie Notare mit verhandelbaren Honoraren.
Grundbuchgebühren
Für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch fallen Gebühren an. Das Grundbuch ist das offizielle Register für Eigentumsverhältnisse an Grundstücken. Die Gebühren betragen je nach Kanton 0,1–0,3% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sind das CHF 1'000 bis CHF 3'000.
Handänderungssteuer
In 11 von 26 Kantonen fällt eine Handänderungssteuer von 0,5–2,2% an. 15 Kantone erheben keine Handänderungssteuer (darunter Zürich, Schwyz, Zug, Luzern). Diese Steuer ist oft der grösste Posten bei den Kaufnebenkosten und kann bei teuren Objekten schnell fünfstellig werden.
Schuldbrieferrichtung
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, verlangt die Bank einen Schuldbrief als Sicherheit. Die Errichtung kostet 0,1–0,3% des Schuldbriefbetrags. Falls bereits ein Schuldbrief auf der Liegenschaft besteht, kann dieser oft übernommen werden — das spart die Neuerrichtung und damit mehrere tausend Franken.
Typische Kaufnebenkosten nach Region
Die Gesamtkosten variieren erheblich je nach Kanton. Beispielrechnung für eine Liegenschaft im Wert von CHF 1'000'000 mit CHF 800'000 Hypothek:
| Kanton | Handänd. | Notar + GB | Schuldbrief | Total |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | CHF 0 | ~CHF 3'500 | ~CHF 2'000 | ~CHF 5'500 |
| Bern | CHF 18'000 | ~CHF 4'000 | ~CHF 2'500 | ~CHF 24'500 |
| Waadt | CHF 22'000 | ~CHF 5'000 | ~CHF 3'000 | ~CHF 30'000 |
| Luzern | CHF 0 | ~CHF 3'000 | ~CHF 1'800 | ~CHF 4'800 |
Der Unterschied zwischen dem günstigsten (Luzern: ~CHF 4'800) und dem teuersten Kanton (Waadt: ~CHF 30'000) beträgt über CHF 25'000 — bei gleichem Kaufpreis. Ein guter Grund, die Nebenkosten vor dem Kauf genau zu berechnen.
So können Sie Kaufnebenkosten sparen
Schuldbrief übernehmen: Falls der Verkäufer bereits einen Schuldbrief auf der Liegenschaft hat, können Sie diesen oft übernehmen statt einen neuen zu errichten. Das spart CHF 1'500–3'000.
Notarkosten vergleichen: In Kantonen mit freiem Notariat (z.B. Bern, Waadt) lohnt sich ein Preisvergleich zwischen verschiedenen Notaren. Die Unterschiede können mehrere hundert Franken betragen.
Kaufpreis vs. Inventar: Einbauküche, Waschmaschine oder Möbel, die mitverkauft werden, können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf Inventar fallen keine Kaufnebenkosten an — allerdings verlangt die Steuerbehörde eine marktgerechte Bewertung.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Schweiz?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Kanton zwischen 1% und 5% des Kaufpreises. In Kantonen ohne Handänderungssteuer (z.B. Zürich, Zug) liegen sie bei 0,5–1,5%, in Kantonen mit Handänderungssteuer (z.B. Bern, Waadt) bei 3–5%.
Wer bezahlt die Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten werden grundsätzlich vom Käufer getragen. Notarkosten können vertraglich aufgeteilt werden, Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Die Schuldbrieferrichtung zahlt, wer die Hypothek aufnimmt.
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Nein — Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Liegenschaft (bis maximal 80%). Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden und kommen zum Mindest-Eigenkapital von 20% hinzu.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich abzugsfähig?
Nicht direkt bei der Einkommenssteuer. Aber: Die Kaufnebenkosten erhöhen die Anlagekosten der Liegenschaft und reduzieren damit bei einem späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Es lohnt sich, alle Belege aufzubewahren.
Was kostet ein Notar beim Immobilienkauf?
Die Notarkosten liegen typischerweise bei 0,1–0,5% des Kaufpreises, also CHF 1'000–5'000 bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000. In Kantonen mit amtlichem Notariat (z.B. Zürich) sind die Gebühren fix, in anderen Kantonen verhandelbar.