Amortisation der Hypothek — Direkt, Indirekt oder gar nicht?

In der Schweiz amortisieren die meisten Eigentümer ihre Hypothek nicht vollständig — anders als in Deutschland oder Österreich. Das hat steuerliche Gründe: Hypothekarzinsen sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, was das Halten einer Hypothek steuerlich attraktiv macht. Aber ist das wirklich die beste Strategie?

Die Pflichtamortisation in der Schweiz

Nicht die gesamte Hypothek muss amortisiert werden. Die Regeln:

• 1. Hypothek (bis 65% des Belehnungswerts): Keine Amortisationspflicht — kann unbegrenzt bestehen bleiben
• 2. Hypothek (65–80% des Belehnungswerts): Muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden
• Bei Renditeobjekten: 2. Hypothek ebenfalls in 15 Jahren, Belehnung max. 75%
• Ab Alter 50: Einige Banken verlangen verstärkte Amortisation bis zur Pensionierung

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässige Beträge an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt kontinuierlich.

• Vorteil: Schulden sinken tatsächlich, Zinsbelastung wird mit der Zeit kleiner
• Vorteil: Psychologisch befriedigend — Sie werden «schuldenfrei»
• Nachteil: Der Schuldzinsabzug bei den Steuern sinkt mit der Restschuld
• Nachteil: Das Kapital ist gebunden und nicht mehr frei verfügbar

Indirekte Amortisation (über Säule 3a)

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie nicht an die Bank, sondern in eine Säule-3a-Vorsorgelösung ein. Die Hypothek bleibt in voller Höhe bestehen. Am Ende der Laufzeit lösen Sie das 3a-Konto auf und tilgen die Hypothek auf einen Schlag.

• Vorteil: Schuldzinsabzug bleibt maximal (Hypothek bleibt hoch)
• Vorteil: 3a-Beiträge sind zusätzlich steuerlich abzugsfähig
• Vorteil: Doppelter Steuervorteil = höhere Nettorendite
• Nachteil: Schulden bleiben nominell gleich hoch
• Nachteil: 3a-Bezug wird bei Auszahlung besteuert (reduzierter Satz)
• Nachteil: Anlagerisiko falls 3a in Wertschriften investiert

Rechnerischer Vergleich

Annahmen: Hypothek CHF 600'000, Amortisation CHF 10'000/Jahr, Zins 1,5%, Grenzsteuersatz 30%.

• Direkte Amortisation: Jährliche Steuerersparnis sinkt von CHF 2'700 (Jahr 1) auf CHF 2'250 (Jahr 10). Gesparte Zinsen über 10 Jahre: CHF 7'500
• Indirekte Amortisation: Jährliche Steuerersparnis bleibt bei CHF 2'700 (Schuldzins) + CHF 3'000 (3a-Abzug) = CHF 5'700 konstant. Über 10 Jahre: CHF 57'000 Steuerersparnis
• Differenz zugunsten indirekt: ~CHF 22'500 über 10 Jahre (vor 3a-Auszahlungssteuer)

Wann lohnt sich die vollständige Amortisation?

Trotz der steuerlichen Nachteile kann die vollständige Rückzahlung sinnvoll sein:

• Vor der Pensionierung: Tieferes Einkommen = tieferer Steuervorteil, weniger Risiko im Alter
• Bei hohen Zinsen (über 3%): Der Zinsaufwand übersteigt den Steuervorteil
• Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird: Dann fällt auch der Schuldzinsabzug weg
• Bei sehr tiefem Grenzsteuersatz: Weniger Steuervorteil pro Franken Schuldzinsabzug