MFH-Rendite
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Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow und Tragbarkeit — alle Kennzahlen für Ihr Mehrfamilienhaus-Investment.
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MFH-Rendite berechnen — So bewerten Sie ein Mehrfamilienhaus
Wer ein Mehrfamilienhaus (MFH) als Kapitalanlage kauft, braucht mehr als nur einen Bauchentscheid. Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Tragbarkeit sind die vier Kennzahlen, die über Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition entscheiden. Unser Rechner berechnet alle vier Werte auf einen Blick — mit Schweizer Bankregeln und realistischen Annahmen.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist der einfachste Vergleichswert: Sie teilen die jährlichen Soll-Mieteinnahmen durch den Kaufpreis. Ein MFH mit CHF 100'000 Jahresmiete und einem Kaufpreis von CHF 2'000'000 ergibt eine Bruttorendite von 5,0%. Dieser Wert eignet sich gut für den ersten Vergleich zwischen Objekten — berücksichtigt aber weder Leerstand noch Betriebskosten.
Nettorendite
Die Nettorendite zeigt, was nach Abzug aller laufenden Kosten übrig bleibt. Vom Bruttomietertrag werden Leerstand, Betriebskosten (Verwaltung, Unterhalt, Versicherungen) und Kaufnebenkosten abgezogen. Erst die Nettorendite zeigt die tatsächliche Ertragskraft eines MFH. In der Schweiz liegt sie typischerweise 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt)
Die Eigenkapitalrendite misst, wie viel Rendite Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet. Durch den Hebel der Fremdfinanzierung kann sie deutlich höher sein als die Nettorendite. Beispiel: Bei 25% Eigenkapital, 4% Nettorendite und 1,5% Hypothekarzins ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von über 10%. Je tiefer der Zins und je höher die Belehnung, desto stärker der Leverage-Effekt — aber auch das Risiko bei Zinsanstieg.
Mietmultiplikator (Price-to-Rent)
Der Mietmultiplikator gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Berechnung: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Ein Multiplikator von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5%. In Schweizer Städten liegen die Multiplikatoren aktuell bei 25–35, in ländlichen Regionen bei 15–22.
Tragbarkeit bei Renditeobjekten — andere Regeln als beim Eigenheim
Schweizer Banken wenden beim MFH-Kauf strengere Massstäbe an als bei selbstbewohntem Wohneigentum. Die wichtigsten Unterschiede:
Mindestens 25% Eigenkapital
Für Renditeobjekte verlangen die meisten Banken mindestens 25% Eigenkapital (maximale Belehnung 75%). Im Gegensatz zum Eigenheim sind Pensionskassenbezüge (2. Säule) als Eigenkapital in der Regel nicht zulässig — es muss «hartes» Eigenkapital sein (Ersparnisse, 3. Säule, andere Vermögenswerte).
Kalkulatorischer Zins von 5%
Wie beim Eigenheim rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% statt dem aktuellen Marktzins. Dazu kommen 1% Amortisation und Nebenkosten. Die Mieteinnahmen müssen diese kalkulatorischen Gesamtkosten decken — der sogenannte Deckungsgrad sollte mindestens 100% betragen, idealerweise über 115%.
Amortisation auf 65% innert 15 Jahren
Die 2. Hypothek (Anteil über 65% des Verkehrswertes) muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden. Bei einer Belehnung von 75% und einem Kaufpreis von CHF 2'000'000 bedeutet das: CHF 200'000 Amortisation über 15 Jahre, also rund CHF 13'300 pro Jahr zusätzlich zum Hypothekarzins.
Leerstandsrisiko einrechnen
Banken berücksichtigen einen Leerstandsabzug von typischerweise 2–5% der Soll-Mieteinnahmen. Die Höhe hängt von Lage, Zustand und Vermietbarkeit des Objekts ab. In Zürich oder Zug rechnen Banken oft nur 2%, in ländlichen Regionen eher 4–5%. Unser Rechner berücksichtigt diesen Abzug automatisch.
Was ist eine gute MFH-Rendite in der Schweiz?
Die Renditeerwartung hängt stark von der Lage ab. Als Orientierung:
| Lage | Bruttorendite | Nettorendite | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Grossstadt (Zürich, Genf, Basel) | 3,0–4,0% | 1,5–2,5% | Tiefe Rendite, hohe Wertstabilität |
| Mittelzentrum (Aarau, Thun, St. Gallen) | 4,0–5,5% | 2,5–3,5% | Gutes Verhältnis Rendite/Risiko |
| Ländlich / Peripherie | 5,5–7,0% | 3,5–5,0% | Höhere Rendite, mehr Leerstandsrisiko |
Grundregel: Eine Bruttorendite unter 4% ist in der aktuellen Zinsphase kritisch — die Finanzierungskosten fressen den Ertrag. Über 6% ist selten und deutet oft auf Sanierungsbedarf oder schwierige Lage hin. Der Sweet Spot liegt für die meisten Investoren bei 4,5–5,5% brutto.
Praxisbeispiel: MFH mit 6 Wohnungen in Aarau
Ausgangslage: Kaufpreis CHF 2'200'000, Kaufnebenkosten 3% (CHF 66'000), 6 Wohnungen mit einer Jahresmiete von total CHF 108'000. Betriebskosten CHF 22'000 pro Jahr. Finanzierung: 25% Eigenkapital (CHF 550'000), 75% Hypothek zu 1,6% Zins.
Ergebnis: Bruttorendite 4,9%, Nettorendite 3,6% nach Leerstand und Betriebskosten. Der jährliche Cashflow nach Zinsen beträgt rund CHF 56'000. Die Eigenkapitalrendite liegt bei 10,2% — dank Leverage-Effekt deutlich über der Nettorendite. Tragbarkeit: Deckungsgrad 128%, die Bank gibt grünes Licht.
Fazit: Ein typisches Mittelzentrum-MFH mit solider Rendite. Mit unserem Rechner können Sie Ihre eigenen Zahlen durchspielen und sofort sehen, ob ein Objekt die Bankkriterien erfüllt.
Häufige Fragen zur MFH-Rendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite teilt die Soll-Mieteinnahmen durch den Kaufpreis — ohne Abzüge. Die Nettorendite zieht vorher Leerstand, Betriebskosten und Kaufnebenkosten ab. Für die Investitionsentscheidung ist immer die Nettorendite relevant.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein MFH?
Mindestens 25% des Kaufpreises. Im Gegensatz zum Eigenheim akzeptieren Banken für Renditeobjekte in der Regel keine Pensionskassenmittel. Es muss «echtes» Eigenkapital sein — Ersparnisse, 3. Säule oder andere freie Vermögenswerte.
Was bedeutet Tragbarkeit beim MFH-Kauf?
Die Bank prüft, ob die Mieteinnahmen die kalkulatorischen Kosten (5% Zins + 1% Amortisation + Nebenkosten) decken. Der Deckungsgrad sollte mindestens 100% betragen. Je höher der Deckungsgrad, desto sicherer die Finanzierung — Werte über 115% gelten als komfortabel.
Welche Betriebskosten fallen bei einem MFH an?
Typisch sind 10–15% der Mieteinnahmen für Verwaltung, Unterhalt, Versicherungen, Hauswartung und Rückstellungen für Renovationen. Bei älteren Liegenschaften können die Kosten höher liegen. Unser Rechner lässt Sie die Betriebskosten individuell eingeben.
Lohnt sich ein MFH-Kauf bei steigenden Zinsen?
Das hängt vom Verhältnis zwischen Mietrendite und Finanzierungskosten ab. Solange die Nettorendite über dem Hypothekarzins liegt, bleibt ein positiver Cashflow. Wichtig: Bei Renditeobjekten ist der Leverage-Effekt ein Verstärker — er wirkt in beide Richtungen.
Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis für ein MFH?
Nehmen Sie die Jahresmiete und teilen Sie sie durch Ihre gewünschte Bruttorendite. Beispiel: CHF 100'000 Miete bei 5% Zielrendite = maximaler Kaufpreis CHF 2'000'000. Prüfen Sie anschliessend mit unserem Rechner, ob die Tragbarkeit stimmt.