Eigenkapital beim Hauskauf Schweiz — Wie viel brauche ich wirklich?

Die grösste Hürde beim Hauskauf in der Schweiz ist das Eigenkapital. Mindestens 20% des Kaufpreises müssen aus eigenen Mitteln stammen. Bei einem Haus für CHF 1'000'000 sind das CHF 200'000 — eine Summe, die für viele Erstkäufer schwer zu erreichen ist. Dieser Ratgeber zeigt alle Quellen und Strategien.

Die Eigenkapitalregel in der Schweiz

Schweizer Banken finanzieren maximal 80% des Kaufpreises (oder des Verkehrswertes, falls dieser tiefer liegt). Die restlichen 20% müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Doch nicht jede Kapitalquelle wird gleich behandelt:

• Mindestens 10% müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen (Ersparnisse, 3. Säule, Schenkung)
• Weitere 10% können aus der Pensionskasse (2. Säule) bezogen oder verpfändet werden
• Kaufnebenkosten (1–5%) kommen zusätzlich dazu und müssen ebenfalls aus Eigenkapital finanziert werden

Alle Eigenkapitalquellen im Überblick

1. Ersparnisse (Sparkonto, Wertschriften)

Die klassische und von Banken bevorzugte Quelle. Bankguthaben, Aktien, Obligationen, Fonds und andere liquide Vermögenswerte zählen vollständig als hartes Eigenkapital.

2. Säule 3a (Gebundene Vorsorge)

Der Bezug von 3a-Guthaben für Wohneigentum ist gesetzlich erlaubt und zählt als hartes Eigenkapital. Wichtig: Der Bezug ist nur alle 5 Jahre möglich, muss versteuert werden (zu einem reduzierten Satz) und reduziert die Altersvorsorge. Maximales 3a-Guthaben: ca. CHF 7'000 pro Jahr (Angestellte) bzw. 20% des Einkommens (Selbständige).

3. Pensionskasse (2. Säule)

Der PK-Bezug oder die PK-Verpfändung ist die häufigste Ergänzung zum harten Eigenkapital. Bis zu 10% des Kaufpreises dürfen aus der 2. Säule stammen. Bezug: Das Geld wird ausbezahlt, die PK-Leistungen sinken. Verpfändung: Das Geld bleibt in der PK, dient aber der Bank als zusätzliche Sicherheit.

4. Schenkung oder Erbvorbezug

Geschenke und Erbvorbezüge von Eltern oder Grosseltern zählen als hartes Eigenkapital. Viele Schweizer Familien unterstützen den Hauskauf der nächsten Generation auf diesem Weg. Wichtig: Schenkungen müssen je nach Kanton versteuert werden (direkte Nachkommen oft steuerfrei). Ein Erbvorbezug muss bei der Erbteilung ausgeglichen werden.

5. Darlehen von Verwandten

Private Darlehen von Familienmitgliedern können als Eigenkapital angerechnet werden, wenn sie nachrangig zur Bankhypothek sind. Die Bank prüft aber, ob das Darlehen die Tragbarkeit belastet (Zinsen und Amortisation zählen zur monatlichen Belastung).

Eigenkapital bei Renditeobjekten

Für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte gelten strengere Regeln: mindestens 25% Eigenkapital, und PK-Bezüge sind in der Regel nicht zugelassen. Das gesamte Eigenkapital muss aus «harten» Quellen stammen.

Häufige Fragen

Wie spare ich am schnellsten für den Hauskauf?

Kombinieren Sie mehrere Quellen: 3a-Säule voll ausschöpfen (CHF 7'056/Jahr), Sparplan mit ETF-Anteil, und Eltern frühzeitig ansprechen. Bei konsequentem Sparen von CHF 2'000/Monat plus 3a haben Sie in 5 Jahren rund CHF 155'000 zusammen.

Zählen Kryptowährungen als Eigenkapital?

Grundsätzlich ja — Kryptowährungen sind Vermögenswerte. Die meisten Banken verlangen aber, dass sie vor dem Kauf in CHF umgewandelt werden. Einzelne Banken (z.B. SEBA, Sygnum) akzeptieren auch direkte Krypto-Bestände.

Was wenn ich weniger als 20% Eigenkapital habe?

Ohne 20% Eigenkapital vergeben Schweizer Banken in der Regel keine Hypothek. Alternativen: Günstigeres Objekt suchen, PK-Verpfändung prüfen, Schenkung oder Erbvorbezug anfragen, oder mit einem Budget-Objekt starten und später upgraden.