Eigenmietwert Abschaffung 2026 — Aktueller Stand, Zeitplan & Auswirkungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eines der grössten Steuerprojekte der Schweiz seit Jahren. Seit über 20 Jahren wird diskutiert, ob dieses Schweizer Unikum abgeschafft werden soll. Das Parlament hat in den letzten Jahren mehrere Vorstösse behandelt — aber eine definitive Lösung steht noch aus. Hier der aktuelle Stand.

Was ist der Eigenmietwert — und warum ist er umstritten?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer versteuern müssen. Er entspricht dem Betrag, den die Liegenschaft als Miete einbringen würde — auch wenn der Eigentümer selbst darin wohnt. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.

Die Schweiz ist weltweit eines der wenigen Länder mit dieser Besteuerung. Kritiker argumentieren: Der Eigenmietwert besteuert ein Einkommen, das gar nicht fliesst. Befürworter entgegnen: Ohne Eigenmietwert fällt auch der Schuldzinsabzug weg — was hochverschuldete Eigentümer belastet.

Aktueller Stand im Parlament

Die parlamentarische Debatte läuft seit 2017 unter dem Titel «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung». Ständerat und Nationalrat haben jeweils eigene Entwürfe erarbeitet, die in wichtigen Punkten voneinander abweichen:

Position Ständerat

• Abschaffung des Eigenmietwerts nur für Erstwohnungen (selbstbewohnt)
• Beibehaltung für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen
• Schuldzinsabzug fällt weitgehend weg (nur noch auf Vermögensertrag anrechenbar)
• Abzug für energetische Sanierungen bleibt erhalten
• Ersterwerberzuschuss: Neuer Abzug für Erstkäufer mit tiefen Einkommen

Position Nationalrat

• Abschaffung für alle Wohnungen — inklusive Zweit- und Ferienwohnungen
• Schuldzinsabzug wird ebenfalls gestrichen
• Kein Ersterwerberzuschuss vorgesehen
• Unterhaltsabzug fällt weg (ausser energetische Sanierungen)

Die Differenzen sind erheblich. Das Differenzbereinigungsverfahren zwischen den beiden Kammern ist noch nicht abgeschlossen. Die Kernfrage: Sollen auch Zweitwohnungen vom Eigenmietwert befreit werden? Bergkantone wie Wallis und Graubünden sind dagegen, da sie auf die Steuereinnahmen aus Ferienwohnungen angewiesen sind.

Zeitplan: Wann kommt die Abschaffung?

Ein konkreter Zeitplan steht noch nicht fest. Die wahrscheinlichsten Szenarien:

• Parlamentarische Einigung im Laufe 2026 möglich
• Referendum sehr wahrscheinlich — die linken Parteien und Mieterverbände haben bereits Widerstand angekündigt
• Frühestmögliche Inkraftsetzung: 2028 (bei positivem Abstimmungsausgang)
• Übergangsfristen: 2–3 Jahre nach Inkrafttreten denkbar

Gewinner und Verlierer der Abschaffung

Gewinner

• Eigentümer mit vollständig amortisierter Hypothek — sie zahlen heute Eigenmietwert ohne Zinsabzug
• Senioren in abbezahlten Liegenschaften — Steuerlast sinkt teilweise um CHF 3'000–8'000 pro Jahr
• Eigentümer in Kantonen mit hohem Eigenmietwert-Ansatz (z.B. Genf, Waadt)

Verlierer

• Hoch verschuldete Eigentümer — der Schuldzinsabzug fällt weg, was die Steuerersparnis durch die Hypothek eliminiert
• Käufer mit hoher Hypothek — das Steuerprivileg des Schuldzinsabzugs entfällt
• Bergkantone — bei Abschaffung auch für Zweitwohnungen: Steuerausfälle von mehreren hundert Millionen
• Mieter — profitieren nicht von der Abschaffung und befürchten indirekte Preiseffekte

Steuerausfälle: Was kostet die Abschaffung?

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) schätzt die Ausfälle bei vollständiger Abschaffung auf CHF 1,5–2 Milliarden pro Jahr für Bund, Kantone und Gemeinden. Die genaue Höhe hängt davon ab, ob die Zweitwohnungen einbezogen werden oder nicht.

Die Gegenfinanzierung soll über den Wegfall des Schuldzinsabzugs und des Unterhaltsabzugs erfolgen. Schätzungen zeigen aber, dass die Einnahmen aus diesen weggefallenen Abzügen die Steuerausfälle nicht vollständig kompensieren.

Was bedeutet die Abschaffung für den Immobilienmarkt?

Die Auswirkungen sind schwer abzuschätzen, aber Experten erwarten:

• Schnellere Amortisation: Ohne Schuldzinsabzug lohnt sich das Abbezahlen der Hypothek steuerlich mehr
• Sinkende Hypothekarvolumen: Banken könnten mittelfristig tiefere Hypothekarvolumen verbuchen
• Höhere Nachfrage nach Wohneigentum: Die Abschaffung macht Eigentum steuerlich attraktiver
• Mögliche Preiseffekte: Moderate Preissteigerungen bei Wohneigentum sind denkbar

Fazit: Abwarten und vorbereiten

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist politisch gewollt, aber der Teufel steckt im Detail. Die Differenzen zwischen den Kammern sind erheblich, ein Referendum ist wahrscheinlich. Eigentümer sollten die Entwicklung verfolgen, aber keine voreiligen Entscheidungen treffen. Besonders beim Thema Renovationen und Hypothekenamortisation lohnt es sich, die Situation im Auge zu behalten.