Haus geerbt — was tun? Steuern, Optionen und Fallstricke in der Schweiz

Sie haben eine Immobilie geerbt. Jetzt stehen Entscheidungen an — und die haben steuerliche Konsequenzen. Behalten, vermieten oder verkaufen? Jede Option hat andere Auswirkungen auf die Grundstückgewinnsteuer (GGSt), die Einkommenssteuer und Ihre Liquidität.

Der häufigste Fehler: Erben gehen davon aus, dass der Verkehrswert zum Todeszeitpunkt als Ausgangspreis für die GGSt gilt. Das stimmt nicht. Es gilt der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers. Das kann zehntausende Franken Steuerdifferenz ausmachen.

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, welche steuerlichen Regeln gelten, wie eine Erbengemeinschaft funktioniert und worauf Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie achten müssen.

Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft — Steueraufschub, nicht Steuerbefreiung

Eine Erbschaft löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, Art. 12 Abs. 3 lit. a) gewährt einen Steueraufschub bei Erbgang. Die Steuer wird aufgeschoben — nicht erlassen.

Das bedeutet: Sobald Sie als Erbe die Immobilie verkaufen, wird die GGSt fällig. Und zwar auf den gesamten Gewinn seit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser.

Warum der Verkehrswert bei Erbschaft irrelevant ist

Viele Erben lassen die Immobilie schätzen und gehen davon aus, dass dieser Wert als Anlagekosten gilt. Das ist falsch. Bei einem Steueraufschub übernehmen Sie die steuerlichen Anlagekosten des Erblassers — also den Preis, den dieser beim Kauf bezahlt hat, plus wertvermehrende Investitionen.

Der Verkehrswert zum Todeszeitpunkt spielt nur für die Erbteilung eine Rolle (wie wird der Nachlass aufgeteilt?), nicht für die GGSt-Berechnung.

Die 3 Optionen: Behalten, Vermieten, Verkaufen

Option 1: Selbst einziehen

Sie übernehmen die Immobilie und nutzen sie als Eigenheim. Steuerlich gilt: Kein Verkauf, keine GGSt. Sie versteuern den Eigenmietwert als Einkommen und dürfen Unterhaltskosten abziehen. Hypothekarzinsen sind ebenfalls abzugsfähig.

• Keine GGSt, solange Sie nicht verkaufen
• Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen addiert
• Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen sind abziehbar
• Hypothek des Erblassers muss übernommen oder refinanziert werden

Prüfen Sie vor der Übernahme, ob Sie die laufenden Kosten tragen können. Hypothek, Unterhalt, Nebenkosten und Eigenmietwertbesteuerung summieren sich.

Option 2: Vermieten

Vermietung bringt laufende Einnahmen, verschiebt die GGSt aber nur in die Zukunft. Die Mieteinnahmen sind als Einkommen steuerbar. Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen können abgezogen werden.

• Mieteinnahmen sind steuerbares Einkommen
• Unterhaltskosten und Abschreibungen abziehbar
• Leerstandrisiko und Verwaltungsaufwand einkalkulieren
• GGSt wird erst beim späteren Verkauf fällig — die Besitzdauer läuft weiter

Option 3: Verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie löst die aufgeschobene GGSt aus. Der Gewinn wird berechnet als Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten des Erblassers (Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen).

• GGSt wird fällig auf den Gewinn seit dem Kauf durch den Erblasser
• Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet (siehe Abschnitt weiter unten)
• Verkaufskosten (Makler, Inseratekosten, Notarkosten) sind vom Gewinn abziehbar
• Bei Erbengemeinschaft: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen

Erbengemeinschaft und Immobilie — Einstimmigkeit als Hürde

Erbt eine Person allein, ist die Sache einfach. Kompliziert wird es bei mehreren Erben. Bis zur Erbteilung bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Das Haus gehört allen gemeinsam — sogenanntes Gesamteigentum.

Entscheidungen nur einstimmig

Innerhalb einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheide einstimmig gefällt werden. Das gilt für Verkauf, Vermietung, Renovation und jede andere Verfügung über die Immobilie. Eine Mehrheitsentscheidung reicht nicht.

Wenn ein Erbe verkaufen will und ein anderer nicht, blockiert die Situation. Ohne Einigung geht nichts.

Lösungswege bei Uneinigkeit

• Teilungsvertrag: Die Erben einigen sich vertraglich auf eine Lösung (z.B. ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus)
• Mediation: Ein neutraler Vermittler hilft bei der Einigung
• Teilungsklage (Art. 604 ZGB): Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen. Das Gericht ordnet dann eine Lösung an — im schlimmsten Fall die Versteigerung
• Interner Verkauf: Ein Erbe kauft die Anteile der anderen zum Verkehrswert

In der Praxis wird die Teilungsklage selten eingereicht, weil sie teuer und langwierig ist. Die meisten Erbengemeinschaften einigen sich aussergerichtlich — oft mit Hilfe eines Notars oder einer Mediatorin.

Steuerliche Zuordnung in der Erbengemeinschaft

Solange die Erbengemeinschaft besteht, werden Einkünfte aus der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) anteilig den einzelnen Erben zugerechnet. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil in seiner persönlichen Steuererklärung.

Verkauf einer geerbten Immobilie — Schritt für Schritt

Wenn die Entscheidung zum Verkauf steht, brauchen Sie einen klaren Ablauf. Besonders bei einer Erbengemeinschaft gibt es formale Voraussetzungen.

1. Immobilie bewerten lassen

Lassen Sie eine professionelle Schätzung erstellen — idealerweise von einem unabhängigen Schätzer (z.B. SIV-zertifiziert). Der Schätzwert dient als Grundlage für den Verkaufspreis und für die interne Abrechnung zwischen den Erben.

Kosten: CHF 1'500–4'000 für ein Einfamilienhaus. Online-Bewertungen reichen für eine erste Einschätzung, ersetzen aber keine Schätzung vor Ort.

2. Erbteilung regeln

Bei mehreren Erben: Erstellen Sie einen Teilungsvertrag (Erbteilungsvertrag). Dieser regelt, wem die Immobilie gehört, wie der Erlös verteilt wird und wer welche Kosten trägt. Ohne Teilungsvertrag kann das Grundbuchamt keinen Handänderung eintragen.

Der Teilungsvertrag muss von allen Erben unterzeichnet werden. In vielen Kantonen ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar erforderlich.

3. Steuerbelastung vorab berechnen

Berechnen Sie die GGSt vor dem Verkauf, nicht danach. Sie brauchen dafür: den ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers, alle wertvermehrenden Investitionen (mit Belegen), das Kaufjahr des Erblassers (für die Besitzdauer) und den erwarteten Verkaufserlös.

Die GGSt variiert stark von Kanton zu Kanton. In Zürich kann sie bei kurzer Besitzdauer bis zu 60% betragen, bei langer Besitzdauer sinkt sie auf unter 10%.

4. Verkauf durchführen

Den Verkauf können Sie privat oder über einen Makler abwickeln. Bei geerbten Immobilien empfiehlt sich ein Makler, weil die Erben oft keinen Bezug zum lokalen Markt haben und die emotionale Distanz hilft.

Maklerkosten in der Schweiz: 2–3% des Verkaufspreises. Diese Kosten sind vom Grundstückgewinn abziehbar.

5. Erlös verteilen

Nach dem Verkauf wird der Nettoerlös gemäss Teilungsvertrag an die Erben verteilt. Vom Bruttoerlös werden abgezogen: offene Hypothek, GGSt, Handänderungssteuer (je nach Kanton), Makler- und Notarkosten.

Besitzdauer bei Erbschaft — Ihr grösster Steuervorteil

Die Besitzdauer ist der entscheidende Faktor für die Höhe der GGSt. Und genau hier profitieren Erben massiv: Die Besitzdauer des Erblassers wird vollständig angerechnet (StHG Art. 12 Abs. 3 lit. a).

Wenn Ihr Vater das Haus 1990 gekauft hat und Sie es 2026 verkaufen, beträgt die steuerliche Besitzdauer 36 Jahre — nicht die Zeit seit dem Erbgang.

Das gilt auch bei mehrfacher Erbfolge. Wenn die Grosseltern das Haus 1960 gekauft haben, es an Ihre Eltern und dann an Sie vererbt wurde, wird die Besitzdauer durchgängig seit 1960 gerechnet.

Wertvermehrende Investitionen abziehen — auch die des Erblassers

Beim Verkauf dürfen Sie wertvermehrende Investitionen vom Gewinn abziehen. Und das Beste: Auch Investitionen, die der Erblasser getätigt hat, sind abzugsfähig. Sie übernehmen die steuerliche Stellung des Erblassers.

Was gilt als wertvermehrende Investition?

• Anbauten und Aufstockungen
• Küchen- und Badsanierung (über reinen Unterhalt hinaus)
• Neue Heizungsanlage (z.B. Wechsel von Öl auf Wärmepumpe)
• Fassadendämmung und energetische Sanierung
• Ausbau von Dachgeschoss oder Keller
• Garten- und Umgebungsarbeiten (Terrasse, Pool, Carport)

Was ist werterhaltend und NICHT abziehbar?

• Reparaturen und Ersatz gleichwertiger Teile
• Malerarbeiten ohne Substanzverbesserung
• Laufender Unterhalt (Service, Reinigung, Gartenarbeit)
• Ersatz von Geräten durch gleichwertige Modelle

Rechenbeispiel: Geerbtes Haus verkaufen

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die GGSt bei einer geerbten Immobilie berechnet wird.

Berechnung

Verkaufserlös: CHF 1'200'000. Abzüge: Kaufpreis (1995): CHF 500'000. Wertvermehrende Investitionen: CHF 80'000. Maklerkosten (2.5%): CHF 30'000. Notarkosten: CHF 5'000.

Grundstückgewinn = CHF 1'200'000 − CHF 500'000 − CHF 80'000 − CHF 30'000 − CHF 5'000 = CHF 585'000.

Besitzdauer: 1995 bis 2026 = 31 Jahre. In Zürich gilt bei 31 Jahren Besitzdauer ein Steuersatz von rund 10% (degressive Staffelung nach §§ 224–225 des Zürcher Steuergesetzes).

GGSt (geschätzt): CHF 585'000 × 10% = ca. CHF 58'500.

Zum Vergleich: Ohne Anrechnung der Besitzdauer

Würde nur die Besitzdauer seit dem Erbgang zählen (2024–2026 = 2 Jahre), läge der Steuersatz in Zürich bei rund 50%. Die GGSt betrüge dann ca. CHF 292'500. Die Anrechnung der Besitzdauer spart in diesem Beispiel über CHF 230'000 an Steuern.

Der Unterschied ist enorm.

Steuerliche Fallstricke bei geerbten Immobilien

Fehler 1: Besitzdauer nicht geltend machen

Manche Erben wissen nicht, dass die Besitzdauer des Erblassers angerechnet wird. Sie deklarieren nur die eigene Haltedauer und zahlen massiv zu viel GGSt. Prüfen Sie den Kaufzeitpunkt des Erblassers und machen Sie die gesamte Besitzdauer geltend.

Fehler 2: Wertvermehrende Investitionen nicht dokumentieren

Ohne Belege keine Abzüge. Viele Erblasser haben über Jahrzehnte investiert, aber keine Belege aufbewahrt. Durchsuchen Sie Ordner, Bankbelege und fragen Sie beteiligte Handwerker nach Kopien. Auch Fotos von Umbauarbeiten können als Indizien dienen.

Fehler 3: Erbengemeinschaft zu lange bestehen lassen

Eine Erbengemeinschaft ist kein Dauerzustand. Laufende Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherungen, Nebenkosten) fallen an und müssen von allen Erben getragen werden. Gleichzeitig können keine einzelnen Erben Investitionen tätigen oder Entscheide fällen, ohne dass alle zustimmen.

Klären Sie die Situation innert 6–12 Monaten nach dem Erbgang.

Fehler 4: Steuerfolgen zu spät berechnen

Manche Erben verkaufen zuerst und rechnen danach. Die GGSt kann je nach Kanton und Gewinnhöhe einen sechsstelligen Betrag erreichen. Rechnen Sie die Steuer vor dem Verkauf durch, damit Sie wissen, was netto übrig bleibt.

Fehler 5: Handänderungssteuer vergessen

Neben der GGSt fällt in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer an — auch bei Erbgang. Die Höhe variiert: Bern erhebt 1.8%, Zürich verzichtet darauf. Prüfen Sie die Regelung Ihres Kantons.

Häufige Fragen

Muss ich Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen?

Das hängt vom Kanton und vom Verwandtschaftsgrad ab. Direkte Nachkommen (Kinder) sind in den meisten Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit — Schwyz erhebt gar keine Erbschaftssteuer. Bei entfernteren Verwandten oder Nichtverwandten kann die Erbschaftssteuer bis zu 40% betragen. Die Erbschaftssteuer ist unabhängig von der GGSt.

Kann ich die Immobilie direkt aus der Erbengemeinschaft heraus verkaufen?

Ja, das ist möglich. Die Erbengemeinschaft kann gemeinsam als Verkäuferin auftreten. Alle Erben müssen den Kaufvertrag unterzeichnen. In der Praxis wird oft zuerst die Erbteilung vollzogen (Immobilie wird einem Erben zugewiesen), der dann allein verkauft.

Was passiert mit der Hypothek des Verstorbenen?

Die Hypothek geht auf die Erben über. Die Bank prüft, ob die Erben die Tragbarkeit erfüllen. Falls nicht, muss die Hypothek amortisiert oder die Immobilie verkauft werden. Bei einem Verkauf wird die Hypothek aus dem Erlös zurückbezahlt.

Wie wird der Eigenmietwert bei geerbten Immobilien bestimmt?

Der Eigenmietwert wird von der Steuerbehörde festgelegt — unabhängig davon, ob die Immobilie geerbt oder gekauft wurde. Er beträgt in der Regel 60–70% der Marktmiete. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern.