Hauskauf Checkliste 2026 — Diese 7 versteckten Kosten übersehen Käufer

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten, die beim Hauskauf in der Schweiz anfallen. Diese können je nach Kanton 2–5% des Kaufpreises betragen. Hier eine vollständige Übersicht.

1. Handänderungssteuer (0–2.2%)

Die Handänderungssteuer wird beim Eigentümerwechsel fällig — aber nicht in allen Kantonen. Zürich, Schwyz, Zug, Aargau und weitere erheben keine. Die höchste hat die Waadt mit 2.2%.

2. Notarkosten (0.1–0.5%)

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Kosten variieren je nach Kanton und Notar. In einigen Kantonen (z.B. Zürich) gibt es staatliche Notare mit festen Tarifen, in anderen freie Notare mit Wettbewerb.

3. Grundbuchgebühren (0.1–0.2%)

Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren an. Diese sind kantonal geregelt und meist moderat.

4. Schuldbrieferrichtung (ca. 0.2%)

Wenn Sie eine neue Hypothek aufnehmen, muss ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser dient der Bank als Sicherheit und wird im Grundbuch eingetragen. Tipp: Wenn ein bestehender Schuldbrief übernommen werden kann, sparen Sie diese Kosten.

5. Weitere mögliche Kosten

• Gutachten / Schätzung: CHF 1'500–3'000 für ein unabhängiges Gutachten
• Maklerkosten: Falls ein Makler involviert ist (oft zahlt der Verkäufer)
• Umzugskosten: CHF 2'000–5'000 je nach Distanz und Haushaltsgrösse
• Renovationen: Eventuelle Anpassungen vor dem Einzug

Kostenvergleich: Günstigste vs. teuerste Kantone

Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Million: In Zürich betragen die Nebenkosten nur ca. CHF 3'500 (keine Handänderungssteuer). In der Waadt hingegen ca. CHF 25'500 (inkl. 2.2% Handänderungssteuer). Ein Unterschied von über CHF 20'000.

6 Spartipps für den Hauskauf

• Kanton vergleichen: In Zürich, Schwyz, Zug oder Aargau sparen Sie die Handänderungssteuer komplett
• Schuldbrief übernehmen: Wenn der Verkäufer einen bestehenden Schuldbrief hat, können Sie ihn übernehmen statt einen neuen zu errichten — Ersparnis ca. CHF 2'000
• Notarkosten verhandeln: In Kantonen mit freien Notaren (z.B. Bern) lohnt sich ein Vergleich
• Eigenmittel optimieren: Mindestens 20% Eigenmittel vermeiden den Aufschlag für höhere Belehnung
• Zeitpunkt beachten: Bei steigenden Zinsen kann ein früherer Kauf mit Festzins-Hypothek langfristig günstiger sein
• Kaufnebenkosten budgetieren: Rechnen Sie mit 2–5% des Kaufpreises zusätzlich — nutzen Sie unseren Kaufkosten-Rechner für die exakte Berechnung

Häufig unterschätzt: Kosten nach dem Kauf

Neben den einmaligen Kaufnebenkosten kommen laufende Kosten hinzu: Eigenmietwert-Besteuerung, Gebäudeunterhalt (Faustregel: 1% des Gebäudewerts pro Jahr), Gebäudeversicherung und Renovationsrücklagen. Diese können die Gesamtkosten des Wohneigentums erheblich beeinflussen.