Lex Koller 2026 — Dürfen Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — besser bekannt als «Lex Koller» — regelt seit 1983, unter welchen Bedingungen ausländische Personen in der Schweiz Immobilien erwerben dürfen. Für viele internationale Käufer und Expats ist es der erste Stolperstein beim Schweizer Immobilienkauf.

Was regelt die Lex Koller?

Das Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Ziel ist es, eine «Überfremdung» des Schweizer Bodens zu verhindern. Konkret: Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen grundsätzlich keine Wohnimmobilien kaufen. Es gibt aber wichtige Ausnahmen.

Wer darf ohne Bewilligung kaufen?

• EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung (B oder C) und Wohnsitz in der Schweiz — ohne Einschränkung
• Schweizer Bürger — keine Einschränkung
• Niederlassungsbewilligung C: Volle Gleichstellung mit Schweizer Bürgern
• Aufenthaltsbewilligung B (EU/EFTA): Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum am Wohnort erlaubt

Wer braucht eine Bewilligung?

• Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz (z.B. Ferienhauskäufer)
• Drittstaatsangehörige mit Kurzaufenthaltsbewilligung L
• Ausländische Gesellschaften und Trusts
• Personen mit B-Bewilligung, die nicht am Standort der Immobilie wohnen

Die Bewilligung wird vom kantonalen Grundbuchamt oder der zuständigen Behörde erteilt. Die Kontingente sind begrenzt und variieren von Kanton zu Kanton — besonders in Tourismuskantonen wie Wallis, Graubünden und Bern sind sie stark nachgefragt.

Ausnahmen: Ferienwohnungen und Gewerbeliegenschaften

Ferienwohnungen

Der Kauf von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist grundsätzlich bewilligungspflichtig und kontingentiert. Pro Jahr werden schweizweit rund 1'500 Bewilligungen erteilt. Die Wohnfläche ist auf maximal 200 m² begrenzt, das Grundstück auf 1'000 m². In einigen Gemeinden sind keine Kontingente mehr verfügbar.

Gewerbeliegenschaften

Für den Kauf von Betriebsstätten (Büro, Gewerbe, Industrie) gilt die Lex Koller nicht. Ausländische Unternehmen und Personen dürfen Gewerbeimmobilien ohne Bewilligung erwerben — eine wichtige Ausnahme für internationale Firmen mit Schweizer Standort.

Umgehung und Sanktionen

Das Gesetz kennt strenge Anti-Umgehungsregeln. Typische Umgehungsversuche (z.B. Kauf über eine Schweizer Gesellschaft, die von Ausländern kontrolliert wird, oder Treuhandkonstruktionen) werden von den Behörden verfolgt. Die Sanktionen reichen bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie.

Politische Diskussion: Abschaffung der Lex Koller?

Regelmässig wird die Abschaffung der Lex Koller diskutiert. Befürworter einer Liberalisierung argumentieren mit dem freien Kapitalverkehr und den positiven Effekten ausländischer Investitionen. Gegner warnen vor steigenden Immobilienpreisen und dem Verlust von Wohnraum für Einheimische. Aktuell gibt es keine konkreten Bestrebungen zur Abschaffung.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher ein Haus in der Schweiz kaufen?

Ja — wenn Sie einen Wohnsitz in der Schweiz haben (Aufenthaltsbewilligung B oder C). Sie dürfen dann selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnort kaufen. Ohne Schweizer Wohnsitz brauchen Sie eine Bewilligung, die in der Regel nur für Ferienwohnungen erteilt wird.

Gilt die Lex Koller auch für Bauland?

Ja — der Erwerb von unbebauten Grundstücken unterliegt den gleichen Regeln. Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen kein Bauland erwerben, es sei denn, es handelt sich um Gewerbebauland.

Was passiert bei der Einbürgerung?

Mit der Einbürgerung entfallen alle Lex-Koller-Beschränkungen. Wer Schweizer Bürger wird, darf unbeschränkt Immobilien erwerben — auch Ferienwohnungen in Tourismuskantonen.