Tragbarkeit der Hypothek berechnen — So prüfen Schweizer Banken

Bevor eine Schweizer Bank Ihnen eine Hypothek gewährt, prüft sie die Tragbarkeit. Die zentrale Frage: Können Sie sich die Immobilie auch leisten, wenn die Zinsen steigen? Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem Stresstest. Hier erklären wir, wie das funktioniert.

Die Tragbarkeitsregel der Schweizer Banken

Die Faustregel ist simpel, die Konsequenzen aber gewichtig:

• Kalkulatorischer Hypothekarzins: 5% (nicht der aktuelle Marktzins!)
• Amortisation: 1% des Hypothekarbetrags pro Jahr
• Nebenkosten: 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr (Unterhalt, Versicherung)
• Gesamtbelastung darf maximal 1/3 (33%) des Bruttoeinkommens betragen

Warum rechnen Banken mit 5% statt dem aktuellen Zins?

Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Stresstest. Er stellt sicher, dass Eigenheimbesitzer ihre Hypothek auch bedienen können, wenn die Zinsen stark steigen. Historisch lagen die Hypothekarzinsen in der Schweiz in den 1990er-Jahren bei über 7% — der 5%-Test soll verhindern, dass eine Zinserhöhung Eigentümer in die Zahlungsunfähigkeit treibt.

Aktuell liegt der Marktzins für eine 10-jährige Festhypothek bei ca. 1,5–2%. Die tatsächliche monatliche Belastung ist also deutlich tiefer als die kalkulatorische. Aber die Bank interessiert das Worst-Case-Szenario.

Was zählt als Einkommen?

Banken verwenden das Bruttoeinkommen als Basis. Was dazuzählt:

• Lohn (100% des Grundlohns)
• Bonus: Je nach Bank 50–80% des Durchschnitts der letzten 2–3 Jahre
• Einkommen des Partners: Wird vollständig angerechnet (bei gemeinsamer Haftung)
• Mieteinnahmen: Bei Renditeobjekten zu 80–100% angerechnet
• Selbständigerwerbende: Durchschnitt der letzten 2–3 Geschäftsjahre

Tragbarkeit verbessern — 5 Strategien

1. Mehr Eigenkapital einbringen

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto kleiner die Hypothek und desto besser die Tragbarkeit. 25% Eigenkapital statt 20% verbessert die Rechnung spürbar.

2. Günstigeres Objekt wählen

Klingt banal, ist aber die wirksamste Massnahme. Prüfen Sie benachbarte Gemeinden — oft sind die Preise 10–20% tiefer bei vergleichbarer Wohnqualität.

3. Einkommen des Partners einbeziehen

Bei gemeinsamer Solidarhaftung (beide unterschreiben den Hypothekarvertrag) wird das Einkommen beider Partner angerechnet.

4. Renovationsbedürftiges Objekt kaufen

Ein Objekt mit Renovationsbedarf hat einen tieferen Kaufpreis. Die Renovation kann später schrittweise finanziert werden — auch mit einer zusätzlichen Hypothekartranche.

5. Mehrere Banken anfragen

Nicht alle Banken rechnen gleich. Einige akzeptieren einen tieferen kalkulatorischen Zins (z.B. 4,5%), andere bewerten Bonus-Einkommen grosszügiger. Vergleichen lohnt sich — nutzen Sie unseren Tragbarkeitsrechner als Ausgangspunkt.

Tragbarkeit bei MFH und Renditeobjekten

Bei Renditeobjekten funktioniert die Tragbarkeit anders: Statt des Einkommens werden die Mieteinnahmen als Einnahmequelle herangezogen. Die kalkulatorischen Kosten (5% Zins + 1% Amortisation + Nebenkosten) müssen durch die Mieteinnahmen gedeckt sein. Der Deckungsgrad sollte mindestens 100–115% betragen.