Eigenmietwert Schweiz
Alles was Hauseigentümer über den Eigenmietwert wissen müssen — Berechnung, kantonale Unterschiede und die geplante Abschaffung.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer in der Schweiz versteuern müssen. Er entspricht dem Betrag, den Sie als Miete erhalten würden, wenn Sie Ihre Liegenschaft an Dritte vermieten würden — auch wenn Sie selbst darin wohnen.
Die Schweiz ist eines der wenigen Länder weltweit, das den Eigenmietwert besteuert. Die Idee: Wer in einer eigenen Immobilie wohnt, hat einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber Mietern — diesen Vorteil besteuert der Eigenmietwert.
Im Gegenzug dürfen Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses System wurde in den 1930er-Jahren eingeführt und ist seither unverändert — aber die politische Diskussion über eine Abschaffung läuft seit über 20 Jahren.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Berechnung erfolgt auf zwei Ebenen — Bund und Kanton — und basiert auf dem geschätzten Marktwert der Miete:
Bundesebene (direkte Bundessteuer): Der Eigenmietwert muss mindestens 70% der Marktmiete betragen. Diese Untergrenze hat das Bundesgericht 2019 bestätigt. In der Praxis liegt der Eigenmietwert auf Bundesebene bei den meisten Liegenschaften zwischen 70% und 80% der Marktmiete.
Kantonsebene (Staats- und Gemeindesteuern): Jeder Kanton hat sein eigenes System. Die kantonalen Eigenmietwerte liegen typischerweise tiefer als auf Bundesebene — oft bei 60–70% der Marktmiete. Einige Kantone haben den Eigenmietwert seit Jahren nicht angepasst, was zu grossen Differenzen führt.
Kantonale Unterschiede
Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind erheblich. Einige Beispiele:
| Kanton | Ansatz Eigenmietwert | Methode |
|---|---|---|
| Zürich | ~70% | Formel basierend auf Lageklasse und Gebäudeart |
| Bern | ~60–70% | Amtlicher Wert × Eigenmietwertsatz |
| Luzern | ~70% | Basierend auf Katasterschätzung |
| Schwyz | ~60% | Tiefer Ansatz, periodische Neubewertung |
| Waadt | ~70% | Valeur locative nach Schätzungsamt |
| Genf | ~80% | Höchster Ansatz, nahe Marktmiete |
Wichtig: Viele Kantone haben den Eigenmietwert seit 10–20 Jahren nicht angepasst. Das bedeutet, dass der tatsächliche Eigenmietwert oft deutlich unter 70% der aktuellen Marktmiete liegt — besonders in Regionen mit starkem Preisanstieg. Das Bundesgericht hat wiederholt Kantone aufgefordert, die Werte nach oben anzupassen.
Abzüge für Hauseigentümer
Im Gegenzug zum Eigenmietwert dürfen Eigentümer folgende Kosten vom steuerbaren Einkommen abziehen:
Sämtliche Schuldzinsen auf Hypotheken sind vollständig abzugsfähig. Bei tiefen Zinsen und einer weitgehend amortisierten Hypothek ist der Abzug allerdings gering.
Werterhaltende Massnahmen wie Heizungsreparaturen, Fassadenreinigung oder Malerarbeiten sind abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen (Anbau, Pool) nicht — ausser bei energetischen Sanierungen.
Investitionen in Energieeffizienz (Isolation, Wärmepumpe, Solarpanels) sind auch dann abzugsfähig, wenn sie wertvermehrend sind. Seit 2020 können übersteigende Kosten auf die zwei Folgejahre übertragen werden.
Eigentümer wählen jährlich: Entweder die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug (je nach Kanton 10–20% des Eigenmietwerts). Bei älteren Liegenschaften lohnt sich meist der Effektivabzug.
Praxisbeispiel: Eigenmietwert im Kanton Zürich
Ausgangslage: Einfamilienhaus in Winterthur, Marktwert CHF 1'200'000. Hypothek CHF 600'000 zu 1,5% Zins. Unterhaltskosten CHF 8'000 pro Jahr.
Bei einem Grenzsteuersatz von 35% ergibt das eine Mehrbelastung von rund CHF 1'400 pro Jahr. Bei einer höheren Hypothek oder mehr Unterhalt kann der Eigenmietwert sogar zu einer Steuerreduktion führen — nämlich wenn die Abzüge den Eigenmietwert übersteigen.
Abschaffung des Eigenmietwerts — aktueller Stand
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist seit Jahren ein politisches Dauerthema. Der Ständerat und der Nationalrat haben jeweils eigene Vorlagen erarbeitet. Die Kernpunkte:
- →Erstwohnung: Eigenmietwert soll für selbstbewohntes Wohneigentum abgeschafft werden
- →Zweitwohnungen: Umstritten — der Ständerat will den Eigenmietwert für Zweitwohnungen beibehalten, der Nationalrat will ihn auch dort abschaffen
- →Schuldzinsabzug: Fällt bei Abschaffung weitgehend weg — nur noch ein reduzierter Abzug auf Vermögensertrag bleibt
- →Unterhaltsabzug: Energetische Sanierungen sollen weiterhin abzugsfähig bleiben, gewöhnlicher Unterhalt nicht mehr
Die definitive Fassung steht noch aus. Selbst nach parlamentarischer Einigung ist ein Referendum wahrscheinlich. Einen ausführlichen Überblick über den aktuellen Stand finden Sie in unserem Blog-Artikel zur Eigenmietwert-Abschaffung.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
Muss ich den Eigenmietwert auch versteuern, wenn meine Hypothek abbezahlt ist?
Ja — der Eigenmietwert fällt unabhängig davon an, ob eine Hypothek besteht. Ohne Hypothek fehlt allerdings der Schuldzinsabzug, was die Steuerlast erhöht. Das ist einer der Gründe, warum viele Schweizer Eigentümer ihre Hypothek bewusst nicht vollständig amortisieren.
Wie hoch ist der Eigenmietwert in Prozent des Immobilienwerts?
Der Eigenmietwert entspricht typischerweise 3,5–4,5% des Marktwerts pro Jahr (60–70% der Marktmiete). Bei einer Liegenschaft mit einem Marktwert von CHF 1'000'000 beträgt der Eigenmietwert also rund CHF 18'000–25'000 pro Jahr.
Gilt der Eigenmietwert auch für Stockwerkeigentum?
Ja — jeder Eigentümer von selbstbewohntem Stockwerkeigentum muss den Eigenmietwert seiner Wohnung als Einkommen versteuern. Die Berechnung erfolgt gleich wie bei Einfamilienhäusern, basierend auf der geschätzten Marktmiete.
Kann ich den Eigenmietwert reduzieren lassen?
In einigen Kantonen ist eine Neubewertung möglich, wenn der festgelegte Eigenmietwert über 70% der Marktmiete liegt. Auch bei Unternutzung (z.B. Senioren allein in grossem Haus) gewähren manche Kantone Reduktionen. Ein Einspruch bei der Steuerbehörde lohnt sich in diesen Fällen.
Was passiert mit dem Eigenmietwert bei der Ferienwohnung?
Für Zweit- und Ferienwohnungen gilt der Eigenmietwert ebenfalls — und zwar auch dann, wenn die Wohnung nur wenige Wochen pro Jahr genutzt wird. Der Eigenmietwert kann allerdings anteilig gekürzt werden, wenn die Wohnung nachweislich über längere Zeit nicht nutzbar ist (z.B. bei Renovation).
Lohnt sich die Amortisation der Hypothek trotz Eigenmietwert?
Das hängt vom Einzelfall ab. Bei tiefen Zinsen übersteigt der Eigenmietwert oft den Hypothekarzins-Abzug, was für die Amortisation spricht. Bei höheren Zinsen (über 2%) kann es steuerlich günstiger sein, die Hypothek zu behalten. Eine individuelle Steuerberechnung ist empfehlenswert.